Thời Báo Vietnamese Newspaper

NHỮNG VÙNG THÀNH PHỐ DỄ SỐNG NHẤT

Tuấn Minh

Trước hết, cũng xin phải xác định ý nghĩa của một vài thuật ngữ chuyên môn trong chủ đề của bài viết kỳ này. Thứ nhất là chữ “metropolitan”, thường được dịch là “đô thị rộng lớn”, ngụ ý nói đến những vùng có đông đúc dân cư cư ngụ tại những thành phố lớn, thường là các thủ phủ hay thủ đô.

Tuy nhiên, đa phần các thành phố lớn ngày nay tự nó đã là những vùng đô thị có rất đông cư dân sinh sống, từ đó chữ “metropolitan” được dùng để nói đến một vùng rộng lớn của thành phố đó, cộng với những vùng phụ cận, tức là những thành phố lớn nhỏ lân cận nhưng vì có những sinh hoạt và làm ăn qua lại lẫn nhau nên riết rồi người ta thường chỉ còn dùng đến cái tên chính của thành phố lớn nhất.

Chẳng hạn như tại thành phố lớn và đông dân đứng hàng thứ tư trên nước Mỹ là Houston, nó cũng bao gồm khoảng hơn một chục các thành phố nhỏ nằm rải rác bên trong hoặc sát cạnh. Nhưng một thành phố lớn đáng kể khác nằm về phía tây nam là Sugar Land, cách xa khoảng 25 dặm đường; và tại phía bắc có thành phố The Woodlands cách xa khoảng 40 dặm, đã bắt đầu thu hút nhiều đại công ty và cư dân Houston về sinh sống. Vì thế nên đứng về mặt tìm hiểu sinh hoạt và sức mạnh kinh tế, các nhà nghiên cứu thường thích nói về cả một vùng rộng lớn Houston Metropolitan (Houston – Sugar Land – The Woodlands) hơn là chỉ riêng có thành phố Houston.

Tương tự như thế, ở phía bắc Houston có 2 thành phố rất lớn lại nằm sát cạnh nhau là Dallas và Fort Worth và thường được gộp chung lại là Dallas – Fort Worth, với một phi trường quốc tế rất lớn nằm ở giữa để phục vụ cho cả hai nơi, bên cạnh phi trường nội địa Love Field dành riêng nhiều cho phía Dallas. Về sau này, một thành phố khá lớn khác và tăng trưởng mạnh là Arlington, lại gần như nằm giữa hai nơi Dallas và Fort Worth nên giờ đây lại được gộp chung lại thành một vùng Metro mới là Dallas – Fort Worth – Arlington.
Kế đến là từ ngữ “affordability”, có nghĩa là khả năng dễ chi

trả, ý nói những món đồ như máy móc, xe hơi, tiền bảo hiểm, nhà cửa dễ có khả năng kham nổi để mua. (Đạo luật Affordable Care Act, thường gọi là Obamacare, chính là đạo luật bảo hiểm y tế có giá vừa phải nhất cho nhiều người dễ chịu đựng để mua so với trước đây.) Chữ “affordability” trong ngữ cảnh của bài viết về kinh tế này muốn nói đến mức độ tương đối dễ mua nhà nhất tại những vùng đô thị lớn trên nước Mỹ. Bởi vì nhà cửa gần như là yếu tố chính chi phối đến sinh hoạt và đời sống của con người, nên khi nói đến mức độ dễ sống nhất tại nhiều nơi, người ta thường chú ý đến mức độ dễ mua nhà nhất tại nhiều nơi khác nhau trên toàn quốc.

Trong thực tế, cũng còn có nhiều yếu tố khác để xác định mức độ “dễ sống” cho con người chứ không phải chỉ duy có yếu tố “dễ mua nhà nhất”. Bởi vì có thể có những khu nhà cửa được xem là rẻ mạt nhưng không thể được xem là khu dễ sống nhất khi nó thiếu vắng những yếu tố khác như công ăn việc làm, tình trạng an ninh chung, môi trường sinh sống lành mạnh, các tiện nghi công cộng khác cộng với trường học và các nhà thương chăm sóc y tế v.v…
Tuy nhiên, trong khuôn khổ bài viết này, chúng ta hãy tạm chấp nhận yếu tố giá cả mua nhà thấp nhất, cộng với một số yếu tố cơ bản khác như mức lương trung bình của người dân tại những khu đó để làm nền tảng kết luận rằng những vùng thành phố nào có những chỉ số về hai yếu tố này khá nhất để được xếp hạng hoặc đánh giá tốt đẹp nhất trên toàn quốc.

Đó cũng là cách tính của cơ quan NerdWallet, qua bài tổng hợp của nhà báo Holden Lewis, để đưa ra một bảng tổng kết về 172 vùng thành phố trải rộng trên khắp nước Mỹ. Cách tính dựa trên việc so sánh đồng lương bình quân (median income) của các gia đình, cộng với tiền nhà phải trả hàng tháng cho một căn nhà có giá bình quân tại khu đó.
[Nên nhớ là “bình quân”, có khi còn gọi là “trung vị”, có phần hơi khác với “trung bình” (average). Mức trung bình là khi gộp tất cả lại và chia đều cho tổng số. Mức bình quân là mức nằm ngay ở giữa, với phần trên nó ngang hàng với phần dưới nó. Thí dụ đơn giản để dễ hiểu là một khu có 3 căn nhà trị giá $50,000, $500,000 và 5 triệu, thì giá nhà bình quân là $500,000. Trong khi đó, giá trung bình sẽ là tổng số tiền này gộp lại ($5,550,000) chia cho 3 sẽ là $1,850,000.]

Cách tính của NerdWallet cũng tạm lấy giả thiết mỗi gia đình đều có khả năng trả 20% tiền ứng trước khi mua một căn nhà. Số nợ còn lại sẽ được trả trong 30 năm sau với lãi suất trung bình hiện nay khoảng 4.71%. Từ đó họ sẽ tính ra được tiền nhà bắt buộc phải trả hàng tháng gồm tiền vốn (principal) và tiền lời (interest), thường được viết tắt là P&I.

Tạm gác sang một bên chi phí tiền bảo hiểm mua nhà và thuế thổ trạch, cũng như vật giá sinh hoạt tại mỗi nơi vì những con số này có thể thay đổi bất thường, cuộc nghiên cứu này có thể rút ra được kết luận để biết xem những vùng thành phố nào được xem là dễ sống nhất. Một nơi mà người dân có mức lương cao cộng với giá nhà thấp thì đương nhiên phải được xem là dễ sống nếu so với một nơi khác có đồng lương thấp mà giá nhà lại mắc.

Trong số 172 vùng thành phố trên toàn quốc, bảng xếp hạng đưa ra 10 vùng có dân số tăng trưởng mạnh nhất trong thời gian qua (tính từ đầu tháng 7/2016 đến 7/2017) dựa theo thống kê của Tổng Nha Dân Số Hoa Kỳ (US Census). Mức lương bình quân của cư dân tại các vùng thành phố này được dựa theo thống kê của cuộc thăm dò Census American Community Survey vào năm 2016. Và giá nhà bình quân cũng được rút ra từ thống kê của Hiệp Hội Các nhà Địa ốc trên Toàn quốc. (Những chuyện được phân tích hiện nay bao giờ cũng được dựa trên những con số đã vừa diễn ra trong quá khứ, do bởi cần phải có thời gian thu nhận, rồi kiểm chứng trước khi được phân tích).

Bản xếp hạng mới nhất cho thấy cả 3 vùng thành phố Atlanta, Houston và Dallas-Fort Worth hiện đang đứng trên toàn quốc. Đó cũng là nơi mà trong thời gian gần đây có lẽ chúng ta nghe nói đến nhiều nhất về những người quen hay bạn bè đã tìm cách dọn về để sinh sống sau khi rời chỗ ở trước đó, do bởi lý do chính là vì giá nhà cửa tại 3 nơi này được xem là có tính “dễ sống” nhất. Ngược lại, trong số 10 vùng thành phố tăng trưởng dân số mạnh nhất, Seattle được xếp hạng cuối với chỉ số “dễ sống” đứng sau 9 thành phố khác.

Theo nhận định của bà Danielle Hale là kinh tế gia trưởng của cơ quan Realtor.com thì cả 3 vùng thành phố lớn đứng đầu trên cả nước đều có hai điểm rất giống nhau: Đó là nó còn có dư rất nhiều đất đai để phát triển tiếp tục, với ít những rào cản hay trở ngại thiên nhiên như là núi non và biển cả. Và nó cũng được điều hành bởi những chính quyền địa phương tương đối dễ dàng hoặc sẵn sàng chấp nhận những kế hoạch phát triển đô thị và xây dựng thêm nhà cửa.

Sau đây là danh sách của 10 vùng thành phố tăng trưởng dân số mạnh được xếp hạng là dễ sống nhất. Điều lý thú đáng nói là dường như người Việt mình cũng có khá đông gia đình quyết định về đây lập nghiệp hoặc đã từng định cư từ nhiều năm trước đó.

1. Atlanta-Sandy Springs-Roswell, Georgia

Giá nhà bình quân: $228,800
Lợi tức gia đình bình quân: $62,613
Tiền nhà bình quân (P&I): $950 (chiếm 18.2% tiền lương hàng tháng)
Atlanta là nơi có giá nhà bình quân thấp nhất trong số 10 vùng này, nhưng lại có mức lương cao thứ 5. Cả hai yếu tố thuận lợi này đương nhiên đẩy thành phố Atlanta đứng hàng đầu trong số những nơi được xem là dễ sống nhất. Trong 12 tháng vừa qua, đã có thêm 89,013 người đổ về đây để lập nghiệp.

2. Houston-The Woodlands-Sugar Land, Texas

Giá nhà bình quân: $244,400
Lợi tức gia đình bình quân: $61,708
Tiền nhà bình quân: $1,015 (19.7% tiền lương hang tháng)
Houston và vùng phụ cận đã thu hút thêm 94,417 người dọn về trong 12 tháng qua, đứng hạng thứ nhì trên toàn quốc về mức tăng trưởng dân số. Houston có hai lợi điểm khác là giá nhà rẻ đứng hạng 3 và tiền lương cao đứng hạng 6.

3. Dallas-Fort Worth-Arlington, Texas

Giá nhà bình quân: $268,200
Lợi tức gia đình bình quân: $63,812
Tiền nhà bình quân: $1,114 (21% lợi tức mỗi tháng)
Đây là vùng có sự tăng trưởng dân số cao nhất trên toàn quốc, thu hút được 146,238 người dọn về trong một năm. Lợi tức hàng tháng, cũng như giá nhà thấp đều đứng hạng 4.

4. Thủ đô Washington, D.C., và vùng phụ cận

Giá nhà bình quân: $443,100
Lợi tức gia đình bình quân: $95,843
Tiền nhà bình quân: $1,841 (23% lợi tức hàng tháng)
Giá nhà ở vùng này (bao gồm Washington, Arlington, Alexandria) dĩ nhiên không rẻ chút nào, chỉ đứng sau Seattle. Tuy nhiên, tiền lương ở vùng này lại đứng cao nhất. Trong vòng một năm, vùng này cũng đã thu hút được 65,908 người đổ về sinh sống.

5. Austin-Round Rock, Texas

Giá nhà bình quân: $330,200
Tiền lương gia đình bình quân: $71,000
Tiền nhà bình quân: $1,372 (23.2% lợi tức hàng tháng)

Đây là thủ phủ của tiểu bang Texas, ngoài yếu tố là trung tâm làm việc của bộ máy chính quyền một tiểu bang rộng lớn đứng hàng thứ hai trên toàn quốc, từ vài thập niên qua cũng đã trở thành một nơi thu hút nhiều công ty và hang xưởng về kỹ thuật cao. Do đó, đây cũng là nơi cung cấp nhiều công ăn việc làm với đồng lương cao của giới chuyên môn có kiến thức và tay nghề cao. Vì thế nên giá nhà tại Austin cũng cao hơn hai thành phố lớn khác là Houston và Dallas. Nơi này cũng thu hút được 55,269 người dọn về đây trong một năm qua.

6. Tampa-St. Petersburg-Clearwater, Florida

Giá nhà bình quân: $238,700
Lợi tức gia đình bình quân: $51,115
Tiền nhà bình quân: $992 (23.3% lợi tức hàng tháng)
Vùng này có giá nhà khá thấp trong danh sách này, nhưng bảng xếp hạng dễ sống bị tụt xuống vì lợi tức của cư dân nơi đây không cao, với mức tăng trưởng dân số thêm 54,874 người đổ về trong năm.

7. Phoenix-Mesa-Scottsdale, Arizona

Giá nhà bình quân: $272,000
Lợi tức gia đình bình quân: $58,075
Tiền nhà bình quân: $1,130 (23.3% lợi tức hàng tháng)
Thành phố thường nóng cháy này vì nằm gần sa mạc cũng là nơi thu hút nhiều người đổ về, với khoảng 88,772 dọn sang trong năm qua, trong đó dĩ nhiên có nhiều người dọn từ tiểu bang California vì giá nhà quá mắc.

8. Orlando-Kissimmee-Sanford, Florida

Giá nhà bình quân: $269,000
Lợi tức gia đình bình quân: $52,385
Tiền nhà bình quân: $1,117 (25.6% lợi tức hàng tháng)

Vùng đất nằm ở giữa tiểu bang và cũng là nơi thu hút nhiều du khách đến Florida cũng có mức lợi tức bình quân khá thấp, chỉ hơn chút đỉnh so với vùng Tampa ở gần đó. Tuy nhiên, giá nhà tại Orlando cao hơn, khiến cho chỉ số “dễ sống” không được tốt bằng. Và trong năm qua vùng này cũng thu hút được 56,498 người đổ về.

9. Riverside-San Bernardino-Ontario, California

Giá nhà bình quân: $360,000
Lợi tức gia đình bình quân: $58,236
Tiền nhà bình quân: $1,495 (30.8% lợi tức hàng tháng)

Đây là vùng duy nhất trong tiểu bang California được xếp vào hạng “dễ sống”, với lý do là giá nhà tương đối cao, cho dù là chưa thấm gì so với giá nhà tại phần lớn các thành phố khác trong tiểu bang miền Tây này. Tuy nó nằm hơi xa với khu Little Sàigòn quen thuộc của cộng đồng người Việt tị nạn cộng sản tại Orange County, vùng này cũng thu hút được 57,017 người dọn đến ở trong năm qua.

10. Seattle-Tacoma-Bellevue, Washington

Giá nhà bình quân: $530,300
Lợi tức gia đình bình quân: $78,612
Tiền nhà bình quân: $2,203 (33.6% lợi tức hàng tháng)

Thành phố nổi tiếng với thời tiết thường hay mưa chỉ xếp hạng 10 trong số những vùng thành phố dễ sống nhất. Tuy các gia đình kiếm được tiền lương cao, nhưng với căn nhà trị giá trên cả triệu bạc, tiền nhà hàng tháng chiếm đến 1/3 của mức thu nhập, khiến nó không được coi là “dễ sống” lắm, với khoảng 64,386 người đã quyết định dọn đến trong năm qua.

Tuấn Minh
Houston, Texas ngày 14/10/2018

Comments are closed.

error: Content is protected !!