Thời Báo Vietnamese Newspaper

Chủ quyền nhà và những nỗi băn khoăn!

Phan Tấn Thiện

Xin lưu ý: Đây chỉ là những thông tin mang tính cách tổng quát không được xem như lời khuyên pháp lý của một luật sư. Nếu quý độc giả có vấn đề riêng xin hãy tham khảo ý kiến với luật sư của mình để được cố vấn thêm.

Chúng ta, những kẻ bỏ nước ra đi, khi đến xứ người có lẽ ai ai cũng mang trong lòng một tâm nguyện rằng mình sẽ được “an cư lạc nghiệp” ở một nơi mà mình nghĩ rằng đây là quê hương thứ hai với “đất lành chim đậu.” Khi chim đã đậu trên đất lành rồi và muốn “an cư” có lẽ không gì tốt hơn là mua một căn nhà để ổn định cuộc sống.

Nhưng khi mua được nhà xong thì trong lòng cũng còn lắm nỗi ngổn ngang! Ở xứ xa lạ này không biết mình sẽ đứng tên làm chủ căn nhà theo kiểu nào cho được “lạc nghiệp” đây? Không khéo rồi lại vướng thêm chuyện nhức đầu. Chính vì lẽ đó nên mới có bài viết này hầu giải tỏa một vài thắc mắc, băn khoăn cho những ai đã từng có dịp đứng tên làm chủ nhà.

Khi đi mua nhà nếu bạn đứng tên một mình thì không cần nói làm gì! Nhưng nếu đứng tên chung từ hai người trở lên là phải coi chừng! Thông thường, chúng ta thường đứng tên chung cùng người phối ngẫu của mình, như vợ chồng cùng đứng tên làm chủ một căn nhà chẳng hạn. Cũng có thể vì một lý do nào đó ta lại đứng tên chung với anh em, bạn bè hay bà con cô bác…

Lý do đứng tên chung để mua nhà thì nhiều, tùy theo hoàn cảnh của từng người, từng gia đình kể ra không hết. Có thể hai người bỏ tiền ra mua chung, hy vọng sau này nhà lên giá thì bán ra có lời chia nhau mà hưởng. Một người thì sợ gánh không nổi, nhưng hai người khiêng cục nợ vẫn cảm thấy nhẹ hơn và tự tin hơn. Bỏ chút đỉnh vốn ra góp vào hy vọng kiếm chút lời, một kiểu đầu tư nho nhỏ, xem thời vận của mình ra sao!

Hoặc giả, khi đi mua nhà thường thì người mua bỏ ra số tiền ít, còn lại khoản tiền nợ lớn thì phải ra nhà băng mượn để lấp vào cho đủ trả cho người bán. Nhưng ra nhà băng thường bị từ chối vì lợi tức hàng năm của một người không đủ tiêu chuẩn để vay tiền. Nhà băng buộc nếu muốn được vay tiền phải có thêm một hoặc hai người khác đứng tên chung vào thì mới cho vay. Lợi tức của hai hay nhiều người cộng lại mới đủ sức để gánh nợ nặng nề. Đây cũng là một trong những lý do thường thấy khi mua nhà đứng tên chung.

Cũng có thể, cha mẹ thương con, thường cho con đứng tên cùng cha mẹ trong chủ quyền nhà, để mai kia rủi có chết đi thì con cái mình sẽ hưởng trọn căn nhà mà mình đã khó nhọc dành dụm để mua.
Tuy nhiên luật lệ áp dụng cho quyền chủ nhà ở mỗi quốc gia có nhiều điểm khác nhau. Luật ở Canada cũng khác hơn luật lệ ở xứ mình.

Gần đây trong những văn kiện về nhà đất tại Việt Nam, nếu chúng ta chịu khó đọc kỹ sẽ thấy có vấn đề “chơi chữ thần sầu” trong những văn bản này. Một loại na ná như kiểu “Chơi Chữ” trong thông báo “học tập bảy ngày” mà chúng mình đã có dịp “thưởng thức” hay cũng đã từng nghe qua và đã xảy ra trên quê hương khoảng hơn bốn mươi năm trước.

Luật Việt Nam bây giờ qui định: “Đất đai là của nhân dân, do nhà nước quản lý và nhân dân làm chủ.”
Nếu đọc kỹ chủ quyền về Nhà Đất được cấp phát cho nhân dân qua những cuốn “Sổ Hồng, Sổ Đỏ” chúng ta thường thấy có hàng chữ qui định như sau: – Người chủ của căn nhà có quyền sử dụng đất.
Quyền “sở hữu” và quyền “sử dụng” là hai quyền của con người có ý nghĩa và phạm trù rất khác nhau. Một bên là “quyền làm chủ” và một bên là “quyền được xài.” Bây giờ trên giấy trắng mực đen người ta đã ghi rõ chủ nhà chỉ được hưởng: “Quyền Sử Dụng Đất.” Điều này phải chăng người làm luật đã cố tình đánh tráo khái niệm của hai “quyền” nói trên và mai phục sẵn một ý đồ mai kia mốt nọ nếu cần tước đoạt, thu hồi tài sản của người dân họ có quyền tự hào rằng họ đã làm đúng theo pháp luật và đúng với qui trình.

Vì mang định kiến, dị ứng với một chế độ mà mình đã trải qua, tôi có thể mắc phải sai lầm khi phê bình pháp luật đang áp dụng trên đất nước mình! Nhưng nếu các bạn chịu khó đọc lại những văn bản qui định chủ quyền nhà đất bằng tiếng Việt sẽ thấy rõ những điểm mà tôi đã nêu ra.
Người ta chỉ công nhận “quyền sở hữu căn nhà” mà không công nhận quyền “sở hữu của mảnh đất” mà căn nhà được xây trên đó. Điều này chẳng khác nào chúng ta đang xây một lâu đài trên mảnh đất đang mượn tạm”để xài.” Cái đánh tráo khái niệm chết người của sự “chơi chữ” nằm ở đây có phải không các bạn?!
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt: – Không giãn nở, không co cụm, không di chuyển được và không nhúc nhích. Người ta thường gọi tắt là bất động sản. Trước ra sao thì sau cũng vậy! Theo thiển ý của tôi đất đai là mẹ của những tài sản khác! Một loại tài sản quí hiếm. Người cộng sản biết rất rõ điều này và họ đã cố tình làm ra luật lệ theo kiểu đó. Luật pháp kiểu này đang áp dụng trên quê hương ta!

Chúng ta may mắn hơn, ở đây, luật ở xứ Cờ Phong này hơi khác. Chủ quyền nhà bao gồm cả đất đai lẫn nhà ở. Qui định của luật pháp về chủ quyền nhà cũng có phần phức tạp. Nói chung, có hai hình thức thông dụng nhất hiện nay:

Chủ quyền cộng hưởng (Joint Tenancy) và;
– Chủ quyền cộng chia (Tenancy in Common.)

(Vì không đủ trình độ tiếng Việt để dịch ra hai cụm từ trên, tôi đành phải diễn dịch một cách vô căn cứ cho vui vậy thôi, ai có cao kiến gì xin chỉ giáo thêm.)
Vậy khi đi mua nhà mà đứng tên chung, từ hai người trở lên, chúng ta thường chọn theo qui định nào cho hợp với nguyện vọng, tương xứng với hoàn cảnh của những người đứng tên trong một chủ quyền nhà.
Để hiểu rõ bạn muốn đứng tên theo kiểu nào, tôi xin tạm giải thích ý nghĩa của từng trường hợp một.
Nếu đứng tên theo kiểu Joint Tenancy, như chúng tôi đã dịch ra tiếng Việt ở phần trên là chủ quyền cộng hưởng thì có cái lợi là khi một người chết đi thì chủ quyền nhà sẽ thuộc quyền của những người đứng tên chung còn sống. Nguyên tắc này được qui định rõ trong luật của hệ thống Common Laws đang áp dụng tại các quốc gia nói tiếng Anh bao gồm Mỹ, Canada, Anh, Úc, Tân Tây Lan và vân vân. Trong tiếng Anh người ta gọi là nguyên tắc này là “Survivorship.” Có nhiều tự điển Anh Việt dịch từ Survivorship là quyền “Kiêm Hưởng.” Nhưng theo chúng tôi dịch như vậy hơi mù mờ quá, chúng tôi đành tạm dịch một cách dông dài hơn, “Quyền Thụ Hưởng, quyền Tiếp Nhận của người đứng tên chung nếu người này còn sống.”

Đối với chủ quyền theo kiểu này, các bạn cần nắm rõ, không khéo sẽ xảy ra lắm chuyện không vừa ý. Xin lấy một ví dụ: khi bạn đứng tên chung để mua căn nhà với bạn bè, anh em, hay người hùn hạp… Nếu bạn để chủ quyền theo kiểu Joint Tenancy này, một người đứng làm chủ mất đi, dầu trong di chúc của người đó có ghi rõ, khi tôi chết đi thì toàn bộ tài sản của tôi sẽ cho lại cho vợ con tôi hay cho ai không cần biết, nhưng căn nhà mà họ đứng tên theo kiểu Joint Tenancy này thì không nằm trong tài sản của di chúc mà bạn ước muốn, nó sẽ tự động thuộc quyền của người đứng tên chung. Và rồi bạn sẽ kêu trời không thấu: – Luật lệ kiểu gì vậy!!! Tôi có phần trong căn nhà này, tôi chết đi lại thuộc về người đứng chung là nghĩa làm sao? Vợ con tôi, những người thừa kế thân yêu mà tôi cố tình để lại gia tài không được hưởng một xu nào là tại làm sao?
Qui tắc này là như vậy đó!

Thật ra đứng tên chủ quyền nhà theo kiểu Joint Tenancy có một cái lợi về thuế vụ, có nghĩa là khi chuyển chủ quyền nhà chúng ta không bị đóng thuế khai di sản, hay đóng thuế chuyển nhượng đất cho chính quyền địa phương.

Riêng nếu bạn đứng tên theo kiểu thứ hai là Chủ Quyền Cộng Chia (Tenancy in Common) thì lại khác. Trong chủ quyền này luật pháp có nói rõ, những người đứng tên chung có quyền lợi tùy theo tỷ lệ đóng góp của mình. Chẳng hạn nếu hai người đóng góp ngang nhau thì mỗi bên có chủ quyền 50%. Hoặc giả tùy theo sự thương lượng, đồng ý của những người đứng tên chung, người được 1% người kia là 99% hay bất cứ tỷ lệ nào mà chúng ta muốn thực hiện, miễn là cộng lại cho đủ chủ quyền toàn vẹn là 100%.
Điều tiện lợi của chủ quyền theo loại này là nếu một người đứng tên làm chủ nhà có mất đi thì tài sản của họ sẽ là tài sản riêng của người ấy, không chạy qua cho người đứng chung với mình khi còn sống như kiểu Joint Tenancy. Điều này có nghĩa trong di chúc mà bạn để lại cho ai thì người thừa kế của mình sẽ được hưởng phần di sản này.

Đọc đến đây chắc các bạn cũng xì ra một tiếng! Ồ! Chuyện gì chứ hai kiểu chủ quyền này là chuyện cũ, tôi đã biết từ khuya! Khi đi ký giấy mua nhà mấy ông luật sư cứ nhắc đi nhắc lại nghe bắt nhàm! Sách vở, báo chí người ta cũng đồ đi, đồ lại chuyện này hoài có gì hay, có gì mới đâu mà ngồi viết cho tốn giấy, tốn mực lại thêm mất công!
Xin các bạn hãy nhẫn nại một chút! Châm chén trà, hút điếu thuốc rồi đọc tiếp những lắt léo, ly kỳ mà tôi muốn kể lại như sau để minh chứng những điều mà tôi đã giải thích trên và hy vọng các bạn cũng sẽ đồng tình.

Chuyện kể: (Tôi xin kể theo câu chuyện có thêm thắt, hư cấu một chút, dính líu đến những nhân vật Việt Nam, để làm vui và giúp các bạn dễ hình dung hơn và cũng xin các bạn chú ý đến yếu tố thời gian.)
David Nguyễn cùng Linda Lê là hai vợ chồng sống chung mà không có hôn thú. Hai vợ chồng mua chung một căn nhà số 1975 đường Vietnam trong thành phố Toronto vào tháng Chín năm 2007, hai người đứng tên theo kiểu Joint Tenants. Chẳng may vào tháng Bảy năm 2010 thì David qua đời. Như vậy thì theo nguyên tắc luật, chủ quyền của căn nhà nói trên tự động chạy qua cho Linda hưởng. Đây là điều bất khả tư nghị! Chuyện không cần bàn cãi nữa.

Nhưng không, sau đó thì bà Joyce Nguyễn là mẹ của David lại đưa ra một bản thỏa thuận (Agreement) rõ ràng David đã ký vào năm 2009. Trong bản thỏa thuận này, David khẳng định rằng David đứng tên trên căn nhà này là người đứng tên giùm cho mẹ của David mà thôi. Mẹ của David là bà Joyce tuyên bố rằng chính bản thỏa thuận hợp đồng nói trên đã hủy bỏ Chủ Quyền Cộng Hưởng (Joint Tenancy) mà Linda được hưởng theo luật. Bản hợp đồng này minh chứng rằng David không bao giờ có ý định để căn nhà này lại cho Linda được hưởng cả.
Khi ra Tòa, Linda lại nại ra rằng, nàng chưa bao giờ nghe David nói về cái hợp đồng nói trên. Bản hợp đồng này chỉ được đưa ra khi David qua đời và chữ ký trên bản hợp đồng là ngụy tạo, có người giả chữ ký của David, chứ không phải là chữ ký thật. Hơn thế nữa bản hợp đồng này chưa bao giờ đăng ký trên Lý Lịch Chủ Quyền (Title) của căn nhà.

Chưa kể đến yếu tố giả mạo của bản hợp đồng! Cứ cho rằng bản hợp đồng kia là bản hợp đồng thật đi! Vậy thì bản hợp đồng này có hủy bỏ hiệu lưc của định chế Chủ Quyền Cộng Hưởng (Joint Tenancy) đươc tạo ra trước khi có hợp đồng mà pháp luật lâu nay đã qui định rõ hay chưa?
Đứng trước vụ kiện này thì ngài thẩm phán xử án của chúng ta phải giải quyết làm sao nghe cho lọt lỗ tai của “nhân dân” và xử như thế nào cho tình lý vẹn cả hai bề?!

Đối với bản án trên, thẩm phán J. Seppi trước khi phán quyết ông viện dẫn một số án lệ đã xử tại Ontario, Canada trước đây. Vụ án thứ nhất mà ông nêu ra là vụ án Horne v. Evans xảy ra vào khoảng năm 1987. Theo vụ án này, có một cặp vợ chồng là Horne và Evans kết hôn với nhau nhưng không phải là cặp vợ chồng hoàn toàn hạnh phúc. Hai người mua chung ngôi nhà đứng tên chung theo kiểu Joint Tenants (Chủ Quyền Cọng Hưởng). Vì hai vợ chồng thường xuyên hục hặc với nhau, cơm không lành, canh không ngọt, nên trước khi chết người chồng tên Horne, ra văn phòng luật sư, đem phần chủ quyền trong căn nhà của mình chuyển lại cho mình mà không cho bà vợ hay biết gì về quyết định này của mình.
Người chồng muốn làm như vậy, ông muốn phá vỡ, bỏ đi cái định chế Joint Tenancy, có nghĩa là ông muốn khi ông chết đi thì căn nhà không tự động thuộc về người vợ còn sống của mình, điều này cũng đồng nghĩa rằng nếu ông muốn phần chủ quyền của mình trong căn nhà khi ông chết đi sẽ thuộc về người khác, nghĩa là ông muốn cho ai thì cho theo di chúc, nguyện vọng lúc còn sống của ông.
Trong vùng Ontario, luật cho phép bạn chuyển chủ quyền của mình cho mình để hủy bỏ định chế Joint Tenancy.

Khi mua nhà hai người đứng tên chung, nhưng trong thời gian đang làm chủ, nếu bạn có ý muốn tách ra riêng thì bạn phải làm liền khi mình còn sống, đừng đợi cho đến chết hãy làm thì muộn lắm.
Như vậy theo vụ án này, ông Horne muốn tách chủ quyền nhà của mình và ông đã làm theo luật cho phép. Nhưng bà vợ ông Horne là Evans vẫn chưa chịu thua, luật sư của bà lại viện dẫn Luật Gia Đình. Theo Luật Gia Đình ở Ontario qui định, nếu một căn nhà mà cả hai vợ chồng, con cái sinh sống trong căn nhà đó, thì Luật gọi là “Căn Nhà Hôn Nhân” (Matrimonial Home.) Nếu đã là căn nhà mà hai người đứng tên chung thì bất cứ chuyện gì xảy ra đối với căn nhà đó đều phải có sự đồng ý của hai người. Nhưng một khi được định nghĩa là “Căn Nhà Hôn Nhân” thì có một biệt lệ. Dầu căn nhà này đứng tên một người, chồng hay vợ đứng tên một mình, thì luật qui định bất cứ hành động nào của người phối ngẫu khi đụng đến quyền lợi của căn nhà phải có sự đồng ý của người kia. Vợ ông nói rằng khi ông Horne tự ý tách chia quyền lợi của căn nhà mà không có sự đồng ý của bà nên chuyện tách thửa, tách phôm (form) này được coi như không hợp pháp và yêu cầu tòa hủy.

Tòa không đồng ý với yêu cầu của người vợ tên là Evans, thẩm phán xử án cho rằng ai cũng có quyền thay đổi hình thức chủ quyền của mình, nếu được luật pháp cho phép.

Sau khi nghiên cứu án lệ này và nghiên cứu thêm nhiều án lệ khác đã xử tương tự. Thẩm phán Seppi của vụ án David Nguyễn và Linda Lê đưa ra phán quyết vào ngày 20 tháng Bảy năm 2011. Ông cho rằng mẹ của David là bà Joyce viện dẫn trong đơn khởi tố của mình là không hợp lý. David Nguyễn và Linda Lê đã sống chung với nhau như hai vợ chồng và cùng đứng chung chủ quyền nhà theo kiểu Joint Tenants cho đến khi David chết cho nên Linda được hưởng những gì mà David đã để lại.

Câu chuyện kể trên cũng là bài học cho những ai khi mua nhà và chọn chủ quyền nhà với những người cùng đứng tên chung với mình. Khi chọn hình thức chủ quyền phải hiểu chính xác con đường mà mình sắp tới và những hệ lụy của nó, nếu không sau này phải tốn thêm tiền để mà sửa lại hay cũng có khi nhắm mắt xuôi tay thì đã việc đã quá muộn màng!
Phan Tấn Thiện
Toronto – Mạnh Thu 2017

Comments are closed.

error: Content is protected !!